Ordliste: Forvaltning, drift og vedlikehold

40-prosent-næringen

Betegnelse på eiendoms-, bygg- og anleggsbransjen i Norge med bakgrunn i at den står for ca.
• 40 % av energiforbruket på fastlandet
• 40 % av alt materialforbruk
• 40 % av alt avfall til deponi

Aktive tiltak

Innen brannvern: Alle verktøy og hjelpemidler som kan slås på eller tas i bruk ved brann, kalles aktive tiltak. Det kan være automatiske brannalarmanlegg og slokkeanlegg, branntepper som man kan bruke ved mindre branner, håndslokkere og brannslanger. Se også «Passive tiltak».

Anlegg

I LAFT bruker vi begrepet «anlegg» bredt. Det kan være tekniske intstallasjoner på en eiendom som sprinkleranlegg, ventilasjonsanlegg, SD-anlegg, rørtekniske anlegg m.v.

Det kan også være frittstående anlegg utenom et byggverk, som en vei, eller bro. I LAFTs eiendomsmodell kan den enkelte selv bestemme hva som skal telle som et anlegg i sin virksomhet. Anlegg kan være frittstående, eller de kan knyttes til eiendommer, uteområder, bygniger, etasjer og rom.

Arbeidsordre

Oppgaver som utføres av byggdriftere, vaktmestere, byggteknikere, håndverkere eller andre fagfolk, kalles ofte arbeidsordre. I LAFT er dette samlebetegnelsen på alle oppgaver som ikke er repeterende (disse kalles rutiner).

Fordelen med å ha arbeidsordre i et felles, digitalt system er det er enklere å samarbeide og kommunisere på tvers, historikken blir lagret, og ikke minst blir det lettere for bygningsbrukere å melde inn saker i en sentral portal og få oppdateringer på det som skjer.

I LAFT kan arbeidsordrer tilordnes både egne ansatte og til eksterne leverandører som ikke har en brukerkonto.

Avvik

I dagligtalen betyr det ofte feil, mangel eller skade på et bygg, produkt eller tjeneste. Når man gjør tilstandsanalyse av bygg, betyr avvik at noe er dårligere enn en allerede definert standard.

For enkelte kan det bety at noe ikke har skjedd i henhold til en tidsplan, og for andre er avvik alle meldinger som kommer inn fra brukere (som leietakere).

Avviksbehandling

Avviksbehandling handler om å håndtere avvikene på en strukturert måte. Det innebærer å vurdere om noe skal repareres, kastes eller om produksjonen skal stoppes.

Hvis et avvik skal utbedres, vil det også inneholde å vurdere kostnader, planlegge arbeidet, utføre det og dokumentere prosessen.

BAE

Samlebetegnelse for Bygg-, Anlegg- og Eiendomssektoren. «BAE» omfatter alle aktører fra prosjektering, konstruksjon, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger og eiendommer.

Befaring

En befaring betyr å visuelt inspisere, og registrere observasjoner ved hjelp av bilder eller tekst. Befaring utføres gjerne av en fagperson i forkant av at de skal levere et pristilbud, eller undersøke at en jobb er utført i henhold til bestillingen.

En forhåndsbefaring blir utført i forbindelse med et eierskifte av eiendom eller overlevering av et ferdig byggeprosjekt, og hensikten er å avdekke eventuelle feil og mangler.

En overtakelsesbefaring utføres i forbindelse med overtakelse av en nybygd bolig eller leilighet, mens en ettårsbefaring er vanlig å holde for å avdekke feil og mangler etter overtakelsen for å kunne reklamere innen rimelig tid.

I LAFT bruker du sjekklister for å dokumentere resultatet av befaringen i LAFT, og dette kan du gjøre fra din mobil mens du er ute på stedet. Sjekklistene kan signeres elektronisk.

Brannbok; brannperm

En bok eller perm hvor man samler all branndokumentasjon for en bygning eller eiendom. I dag foretrekker de fleste å ha informasjonen digitalt, i en digtial brannbok. Se også «Branndokumentasjon».

Branndokumentasjon

Dette omfatter all dokumentasjon som beskriver hvordan brannvern er ivaretatt på bygningen eller eiendommen. Det inkludere en oversikt over brannverntiltak, som alarmanlegg, sprinkleranlegg og rømningsveier, brannskiller, og eventuelle planer for nye tiltak. Det skal også vise hvordan eieren både planlegger og gjennomfører aktiviteter for å ivareta brannvern fra dag til dag - altså hvilke brannrutiner man har.

Annen relevant dokumentasjon er brannstrategi og branntekniske tegninger, beskrivelse av hvem som har hvilket ansvar for brannvernet på bygget, og ferdigattester. Har man hatt branntilsyn bør disse rapportene inkluderes, og har man hatt brannteknisk tilstandsvurdering er dette også del av den samlede branndokumentasjonen. Det er eierens ansvar at lover og reglene for brannvern følges, inkludert branndokumentasjon.

I LAFT samles all brannrelevant informasjon, inkludert planlagte og gjennomførte rutiner og sjekklister, i den digitale brannboken.

Se artikkel om «9 ting byggeiere må vite om sitt brannsikkerhetsansvar»

Brannklasse

En klassifisering av konsekvensen en brann kan ha på liv, helse og miljø. I Byggteknisk forskrift (TEK) er det definert fire brannklasser for bygninger og bygningsdeler, der brannklasse 1 betyr liten konsekvens og brannklasse 4 betyr særlig stor konsekvens.

Brannklassen for et byggverk bestemmes ut fra hva byggverket skal brukes til (risikoklasse), størrelsen, planløsning, brannenergi og videre. Direktoratet for Byggkvalitet gir eksempel på byggverk som har brannklasse 4 som byggverk med mer enn 16 etasjer, byggverk som inneholder samfunnskritisk infrastruktur, fjellhaller, og bygninger der det lagres særlig brann- eller eksplosjonsfarlige stoffer.

Brannklassen til bygget bestemmer blant annet hvilke branntekniske hensyn man må ta under prosjektering og oppføring av byggverk. Vi oppfordrer til å definere brannklassen som del av bygningsbeskrivelsen i LAFT.

Brannkonsept

Brannkonseptet består av tegninger og beskrivelser av bygningens branntekniske hovedutforming, og utarbeides i prosjektering av et byggverk. Det er et forskriftskrav, som betyr at myndighetene setter regler for hva brannkonseptet skal inneholde. Brannkonseptet er en av de sentrale dokumentene du bør lagre i dokumentarkivet.

Brannobjekt

Enhver bygning, konstruksjon, anlegg, opplag, tunnel, virksomhet, område m.m. hvor brann kan oppstå og true liv, helse, miljø eller materielle verdier - fra forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn.
Se også «Særskilt brannobjekt».

BREEAM

BREEAM står for Building Research Establishment Environmental Assessment Method og er en av de mest anerkjente miljøsertifiseringsordningene for bygninger. BREEAM ble utviklet i Storbritannia på 1990-tallet og brukes nå globalt for å vurdere og sertifisere bygningers miljøprestasjon. BREEAM vurderer bygninger ut fra kriterier som energieffektivitet, materialbruk, avfallshåndtering, vannforbruk, arealbruk, forurensning, helse- og innemiljø.

BREEAM-NOR er en tilpasning av BREEAM i Norge, og er nå den mest utbredte miljøsertifiseringen i landet for større rehabiliteringsprosjekter og nybygg. De ulike byggsertifiseringene innen BREEAM-NOR er BREEAM-NOR Nybygg, BREEAM-NOR In-Use (for miljøforbedringer i eksisterende bygg) og BREEAM-NOR Rehabilitering.

Det er fem forskjellige nivåer et bygg kan sertifiseres på: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. Jo høyere nivået er, jo høyere er byggets bærekraftsnivå.

Brukere

Personer, grupper eller virksomheter som benytter en eiendom. I digital systemutvikling, som i LAFT, kan også ordet brukes om en systembruker I LAFT kan du ha både leverandører, bygningsbrukere, interne driftsteknikere, renholdere, administratorer og flere andre roller med tilpassede tilganger.

Byggteknisk forskrift

Se «TEK».

Bygningsdeler; bygningsdelstabellen

NS 3451 Bygningsdelstabell er en klassifikasjonsstandard for bygg, anlegg og eiendom i Norge. Bygningsdelstabellen legger føringene for inndelingen av bygnings- og installasjonsdeler for klassifisering, koding og systematisering av informasjon om byggene, samt tilhørende utearealer.

Bygningsenergidirektivet

EUs Bygningsenergidirektiv (Directive 2002/91/EC) legger føringene for reglementet for energimerking av bygninger og energivurderingen av tekniske anlegg i Norge. Direktivet ble vedtatt i 2003, med et mål om å redusere fotavtrykk og klimagassutslipp i BAE-industrien.

Bygningsenergidirektivet fastslår et minimumskrav til energitilstanden i nye og renoverte bygninger.

Bygningsinformasjonsmodell (BIM)

BIM er en standard som brukes i digital modellering av bygninger. Det består av en 3D-modell, sammen med tegninger og dokumentasjon om bygningen.

Formålet er at alle som er involvert i et prosjekt skal kunne samarbeide og dele informasjon, og unngår feil og misforståelser - det kan være arkitekter, driftsteknikere, byggherre, rørleggere, bygningsbrukere, entreprenører osv. BIM står for «Building Information Modelling», eller bygningsinformasjonsmodellering

Bygningstyper; bygningstypetabell

Dette er en måte å klassifisere byggverk, for å beskrive hvilken funksjon de ulike bygningene har. I bygge- og anleggssektoren er bygningstype og bygningsdel mye brukte klassifiseringer.

Med Bygningstypetabell mener man vanligvis tabellen som er definert av Norsk Standard; NS3457-3. Den består av tre nivåer, der første nivå kalles bygningens hovedfunksjon, andre nivå kalles bygningsgrupper, og tredje nivå kalles bygningstype. Bygningstypen er altså den mest detaljerte og NS3457-3:2013 beskriver 165 forskjellige bygningstyper.

Bærekraftsrapportering

Bærekraftsrapportering refererer til prosessen med å evaluere og kommunisere en eiendomsaktørs miljømessige, sosiale og økonomiske resultater og initiativer.

Rapporteringen tar for seg organisasjonens progresjon innen bærekraftsmål og -initiativ, og skal gi interessenter (som ansatte, investorer, kunder, leietakere, samarbeidspartnere, samfunnet og myndigheter) informasjon om dens arbeid for å minimere negativ miljøpåvirkning, og øke sin positive sosiale og økonomiske innvirkning.

Bærekraftsrapportering innen eiendomsbransjen inkluderer rapportering på energieffektivitet, bærekraftige byggemetoder, reduksjon av avfall, karbonutslipp, forretningsetikk og ansvarlig virksomhetsstyring og -ledelse.

Rapporteringen kan gjøres gjennom flere kanaler, som offentlige og/eller interne rapporter til interessenter, årlige rapporter på nettsider, sosiale medier og lignende.

Rapportering på bærekraftsarbeid blir bare mer og mer sentralt i eiendomsbransjen, og stadig flere virksomheter erkjenner at deres langsiktige suksess er avhengig av en bærekraftig virksomhetsstyring.
Se også «ESG».

Dokumentarkivet

Navnet på LAFTs innebygde system for alle typer FDV-dokumentasjon. Hver bygning som er registerert i LAFT får et digitalt dokumentarkiv hvor man kan lagre alt fra egenerklæringer, kontrakter, produktblad, brannverndokumentasjon og så videre. Har man registrert eiendom, uteområde og anlegg blir det generert egne dokumentarkiv for disse.
Se også «FDV-dokumentasjon».

Drift

Drift er summen av alle dagligdagse handlinger som gjøres for at en bygning skal fungere og kan brukes som planlagt. Det kan inkludere alt fra overvåking av temperatur, utbedring av skader og feil, koordinering mellom leietakere eller bygningsbrukere og håndverkere, rutinebaserte oppgaver og egenkontroller, til renovasjon og renhold.

Et av hovedskillene mellom drift og vedlikehold er at driftsoppgaver typisk er hyppigere og er mer tidskritisk for bygningsbruken fra dag til dag.

Due Diligence (DD)

Due diligence, eller selskapsgjennomgang, ved kjøp av eiendom eller fusjonering av eiendomsselskaper, er en prosess som (i de fleste tilfeller) kjøperen gjennomfører før de kjøper en eiendom.

Målet med denne prosessen er å avdekke alle relevante fakta og informasjon om eiendommen, for å sikre at kjøperen har en klar og fullstendig forståelse av dens tilstand og verdi. DD-prosessen består typisk av en juridisk, finansiell og teknisk gjennomgang av eiendommen og dens tilhørende anlegg og dokumenter.

Due diligence-prosessen kan hjelpe kjøperen med å identifisere eventuelle risikoer eller potensielle problemer knyttet til eiendommen og gi dem mulighet til å vurdere om de ønsker å gå videre med kjøpet eller reforhandle vilkårene for salget.

Som et resultat av denne prosessen kan kjøperen oppdage informasjon som kan påvirke deres beslutning om å kjøpe, eller reforhandle en prisjustering eller andre vilkår for salget.

Egenkontroll

Dette er kontrollaktiviteter som utføres av virksomheten selv, for å sjekke sin egen etterlevelse.

Et eksempel er å undersøke i egen virksomhet om man har nødvendige tiltak for å ivareta HMS. Da gjør man egenkontroll på etterlevelsen av internkontrollforskriften. Internkontroll er også mye brukt som begrep for dette.

Et annet eksempel er å gjøre en egenkontroll på om man etterlever personvernregelverket. Et tredje eksempel er egenkontroll på om man etterlever økonomiske lover og regler.

Eiendomsforvaltning

Forvaltning handler om å utnytte eiendommen på en trygg, bærekraftig, kostnadseffektiv og hensiktsmessig måte gjennom bruksfasen.

Forvalteren har typisk administrative oppgaver, og har ofte kontakt med et bredt spekter av involverte - alt fra eksterne leverandører og håndverkere, via bygningsbrukere med ulike behov, til egne ansatte, kolleger og ledelse.

Det er høy grad av koordinering, avklaringer, og ofte mange manuelle oppgaver knyttet til monitorering og rapportering, oppgaver og beskjeder som skal utføres og videreformidles, avtaler og plutselige situasjoner som må håndteres med korte tidsfrister.

Ofte skiller man på forvaltere som har et mer kommersielt ansvar, som å håndtere utleie og leietakere, utarbeide forsikringsavtaler, og gjøre økonomisk planlegging og styring. For mer tekniske forvaltere har man oftere fokus på mer byggtekniske ting og har gjerne tettere kontakt med byggdriftere, håndverkere og planlegger vedlikehold og oppgraderinger.

LAFT sin visjon er å bistå eiendomsforvaltere for å gjøre hverdagen mer oversiktlig, etterprøvbar og å minske det kognitive stresset som ofte preger arbeidsdagen. Eiendomsforvaltning brukes gjerne synonymt med Bygningsforvaltning, Bygg- og eiendomsforvaltning og Fasilitetsstyring.

Energiøkonomisering (ENØK)

Energiøkonomisering (ENØK) handler om å gjøre tiltak som reduserer energiforbruket i bygninger. Målet med ENØK-tiltak er å redusere klimagassutslippene, samtidig som du oppnår økonomiske besparelser.

ESG

ESG står for «Environmental, Social, and Governance», (på norsk: miljø-, sosiale- og forretningsetiske forhold). ESG er en måte å måle virksomheters bærekraft og ansvarlighet ut fra disse tre faktorene:

Miljø: omfatter selskapets påvirkning på naturen, inkludert klimagassutslipp, avfallshåndtering og forbruk av ressurser.
Sosiale forhold: omfatter selskapets påvirkning på samfunnet, inkludert arbeidsforhold, menneskerettigheter, helse og sikkerhet og samfunnsengasjement.
Forretningsetiske forhold: refererer til prinsipper og standarder for hvordan virksomheter skal drive sin forretning på en ansvarlig og etisk måte.
Forretningsetikk handler også om å unngå uetisk og uansvarlig oppførsel, for eksempel korrupsjon, diskriminering og utnyttelse av arbeidstakere eller leverandører.

ESG har fått økt fokus fra 2022 på grunn av nye krav fra EU, den såkalte EU-taksonomien, som definerer hva som kan klassifiseres som «bærekraftige økonomiske aktiviteter». Flere selskaper velger å offentlig publisere rapporter om hvordan de arbeider med ESG.

Etterlevelse

Håndheving av lover og forskrifter.

Etterslep

Dette er ikke et entydig definert begrep, men ofte mener man en estimert totalkostnad for å utføre alt vedlikehold, utbedringer eller oppgraderinger som vurderes som nødvendig for et byggverk. Et annet begrep er «akkumulert forfall«.

En tilstandskartlegging ligger som regel til grunn før man estimerer vedlikeholdsetterslepet. God forvaltning og proaktive driftsrutiner kan gjøre at tilstanden til bygningsmassen kan opprettholdes over lenger tid (økt levetid), og dermed hindre eller utsette en økning i vedlikeholdsetterslep.

Ettersyn

Med ettersyn menes en enkel egenkontroll, vanligvis av et anlegg eller utstyr. Ettersynet gjøres av noen som har tilstrekkelig opplæring, det kan være byggeieren eller forvalteren selv, eller spesialiserte fagpersoner.

Fasilitetsstyring; Facility Management (FM)

Fasilitetsstyring i eiendomssektoren handler om å styre støttetjenester knyttet til eiendom.

Eksempler på støttetjenester kan være logistikk, catering, renhold, markedsføring, leietakerhåndtering og -tilpasninger, og møblering. International Organization for Standardization sier at formålet med fasilitetsstyring skal være å forbedre livskvaliteten til folk og øke produktiviteten til kjernevirksomheten.

Det er en glidende overgang mellom fasilitetsstyring og eiendomsforvaltning, men man kan gjerne si at eiendomsforvaltning er et paraplybegrep der fasilitetsstyring er en underkategori.

I tillegg er det verdt å merke seg at det ofte skilles mellom «Soft FM» og «Hard FM»:

Soft FM: Alle tjenester og tilbud som bidrar til å fremme trivsel på en eiendom eller i et bygg, som rengjøring, kantine, innredning og dekor, avfallshåndtering og parkering.
Hard FM: Alle tjenester og arbeid som fokuserer på en eiendoms/byggs/anleggs fysiske tilstand. Dette arbeidet går direkte på brukernes sikkerhet og helse, og refererer gjerne til arbeidet som er pålagt å utføre. Dette omfavner blant annet brannsikkerhet, ventilasjon, elektrisitet, vedlikeholdsarbeid og oppvarming.

LAFT er først og fremst et verktøy for teknisk eiendomsforvaltning, men tilbyr tjenester for renhold og utleieadministrering, som utgjør sentrale deler av fasilitetsstyring.

FDV

Forvaltning, Drift og Vedlikehold (FDV) handler aktiviteter i bruksfasen til et byggverk, som gjør at bygningen fungerer for sitt tiltenkte formål over tid.

Begrepet FDV er ganske generelt, og ulike folk kan legge ulike betydninger i det. Mange tenker på dokumentasjonen som overleveres fra prosjekterings-og konstruksjonsfasen, mens andre tenker på konkrete arbeidsoppgaver og ansvarsområder innenfor forvaltning, byggdrift og vedlikehold når de hører ordet FDV.

I tillegg brukes FDV og FDVU litt om hverandre, men FDV er et snevrere begrep siden det ikke inkluderer utviklingsoppgaver (dvs å gjøre tilpasninger og endringer utover standardene og formålene som allerede er definert).

De som jobber innen FDV har roller som eiendomsforvalter, fasilitetsstyrer, boligforvalter, byggdrifter, driftstekniker, renholder, håndverker, og så videre. Se også «FDVU».

FDV-dokumentasjon

All dokumentasjon om et byggverk og eventuelle uteområder, som er nødvendig for at eieren skal kunne forvalte, drifte og vedlikeholde den på en god måte.

Dokumentasjonen gir kunnskap om bygningens egenskaper, og er en viktig del av en overtakelse av en bygning.

Eksempler på hva FDV-dokumentasjon kan inneholde er brannkonsept, plantegninger, serviceavtaler, egenerklæring, brukstillatelser, kontrakter, korrespondanse, teknisk anleggsdokumentasjon, og ferdigattester. Kort sagt er det bruksanvisningen til et bygg.

Dokumentasjonen bør også kontinuerlig vedlikeholdes og oppdateres for å være relevant og tilrettelegge for at bygningen kan fungere for sitt formål over tid. For eksempel når et serviceoppdrag fra elektriker er utført, bør beskrivelse og garantibevis for dette tas vare på.

Også i salgsprosesser er FDV-dokumentasjonen sentral, da kan manglende dokumentasjon resultere i en lavere salgspris fordi kjøperen ikke får kunnskapen de trenger (se også «Due Diligence».)

Begrepet FDVU-dokumentasjon kan også brukes, da inkluderer det dokumentasjon av utvikling (oppgraderinger) av en eksisterende bygning. Norsk Standard har utviklet prinsipper for FDVU-dokumentasjon, NS 3456.

I LAFT blir dokumentarkivet strukturert ihht. NS 3456 etter behov fra kunder som ønsker dette.

FDV-system

Et digitalt system som brukes i forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommer. Formålet med et FDV-system kan være ønske om å digitalisere arbeidsprosesser slik at informasjon blir lettere tilgjengelig på tvers av virksomheten; det kan være å automatisere oppgaver for å avlaste ansatte, eller å sikre at viktig informasjon tas vare på for ettertiden.

Det kan være å forenkle kommunikasjon, koordinering og samarbeid både internt i en virksomhet, og med eksterne parter som bygningsbrukere, leietakere, håndverkere, tilsynsmyndigheter og så videre.

Ikke minst vil et godt FDV-system forenkle dokumentasjon av utført arbeid, og det bør gi ledere en bedre oversikt over aktiviteter og resultater på tvers av sin portefølje.

Det er ofte mange interessenter som skal benytte et FDV-system, så den enkelte virksomhet bør kartlegge hvem de mest sentrale brukerne er og hvilke gevinster som er viktigst for dem å oppnå, når man skal velge et FDV-system. Andre begreper er «FDV-verktøy», «FDVU-verktøy» og «FDVU-system».

Se artikkel om «Hva er et FDV-system?»

FDVU

Forvaltning, Drift, Vedlikehold og Utvikling (FDVU) handler om aktiviteter tilknyttet bruksfasen til en bygning, inkludert oppgraderinger og endringer. Det er dermed et bredere begrep enn «FDV». Se også «FDV», «Drift», «Forvaltning» og «Utvikling».

Forebyggende vedlikehold

Se «periodisk vedlikehold».

Forvaltning

Se «Eiendomsforvaltning».

Forventet levetid

Se «Levetid for bygg».

Fravik

Et fravik er når man velger å bruke et bygg eller et anlegg på en annen måte enn det som er definert i kontrakten og/eller i forskriften, med dets preaksepterte ytelse.
Se også «Preakseptert ytelse».

Funksjonskrav

Det overordnede målet byggverket skal oppfylle når konstruksjonen er ferdigstilt.

Gjenværende levetid

Se «Levetid for bygg».

Grønn byggallianse

Grønn byggallianse er en norsk ideell organisasjon som jobber for å fremme bærekraftig bygg-, anleggs- og eiendomsutvikling i Norge.

Organisasjonen har over 400 medlemmer bestående av virksomheter innen bygg- og eiendomsbransjen, med entreprenører, arkitekter, rådgivere, forvaltere, leverandører, eiendomsselskap, investorer og offentlige virksomheter.

Organisasjonen leverer tjenester og verktøy for å hjelpe bransjen med å bygge mer bærekraftig, og tilbyr blant annet sertifiseringer av bygg som BREEAM-NOR.
Se også: «BREEAM».

HMS

Begrepet HMS omfatter helse, miljø og sikkerhet i all arbeidssammenheng. Se også «SHA».

Internkontroll

Systematiske kontroller som en organisasjon selv har ansvar for (enten utføre selv eller sørge for at en tredjepart utfører).

Hensikten er å ivareta HMS, som beskrevet i Internkontrollforskriften. I videre forstand kan begrepet brukes om alle type systematiske egenkontroller.

Kommuner er pålagt å rapportere om sin internkontroll minimum 1 gang årlig (Kommuneloven), men internkontrollforskriften gjelder alle organisasjoner både i offentlig og privat sektor.

Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) har utarbeidet en guide som særlig kommuner benytter til å finne ut hvilke krav som skal oppfylles, og hvordan de skal oppfylles. Guiden ligger i IK-bygg modulen i LAFT.

Internkontrollforskriften

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter; en norsk forskrift som har til formål å fremme forbedringsarbeid innen helse, miljø og sikkerhet, forebygging av miljøforstyrrelser fra produkter eller forbrukertjenester og vern av det ytre miljø mot forurensning.

KOSTRA

KOmmune-STat-RApportering (KOSTRA) er obligatorisk datainnsamling fra alle kommuner og fylkeskommuner, blant annet for at SSB skal kunne lage nasjonale statistikker.

For eksempel må kommunene rapportere kostnader på alt fra søppelhåndtering, ansettelser, helsesektoren, eiendom, de må rapportere antall innbyggere, alder, kjønnsfordeling, de må rapportere arealbruk i kommunen, og så videre.

Det er mange tusen datapunkter som sendes inn en gang i året. Dette gjør at SSB og myndighetene får god informasjon om de ulike kommunene og om befolkningen, som gjør at de kan gjøre bedre beslutninger. KOSTRA ligger også åpent tilgjengelig for innbyggerne hos SSB.

Levetid for bygg

Levetiden for et bygg refererer til den forventede perioden hvor bygningen kan være i bruk før den må repareres eller rives på grunn av skade eller forfall.

Levetiden til et bygg avhenger av flere faktorer, inkludert materialene som brukes i konstruksjonen, kvaliteten på arbeidet som utføres, vedlikeholdsrutiner og klimaforholdene i området der bygningen befinner seg. Bygninger som er godt konstruert, bygget med høykvalitetsmaterialer og regelmessig vedlikeholdt, kan ha en levetid på flere tiår eller til og med århundrer.

Det skilles gjerne mellom fire ulike typer levetid:

Funksjonell levetid: den tiden en bygning eller bygningsdel fungerer i henhold til de forutsatte funksjonene, og angår bygningens / bygningsdelens brukbarhet over tid.
Teknisk levetid: den tiden en bygning eller bygningsdel fungerer i henhold til de tekniske kravene som er satt, og angår bygningens levetid over tid.
Estetisk levetid: den tiden en bygning eller bygningsdel oppfyller estetiske krav.
Økonomisk levetid: den tiden en bygning eller bygningsdel kan brukes uten at det vil være økonomisk lønnsomt å rive, bygge om eller bytte ut.

Levetidsplanlegging

Plan for å optimalisere levetiden for ulike komponenter i og på et bygg. Ulike bygningsdeler i og på et bygg har ulik forventet levetid, og derfor skal elementer med kortere levetid enn bygningen kunne skiftes ut eller vedlikeholdes uten betydelig påvirkning på andre bygningsdeler eller bygget som helhet.

Life Cycle Cost (LCC)

Life Cycle Cost (LCC) refererer til den totale kostnaden som er forbundet med et bygg eller eiendomsprosjekt gjennom hele livssyklusen. Dette inkluderer kostnadene forbundet med planlegging, utforming, konstruksjon, drift, energikostnader, reparasjoner og utskiftninger, og til slutt avhending og gjenvinning av eiendommen. (Les mer om «Avhendingslova på Lovdata.no).

Prosessen å beregne denne kostnaden kalles «LCC-analyse». Formålet med LCC-analyse er å identifisere muligheter for kostnadsbesparelser på lang sikt ved å velge materialer, utstyr og teknologier som vil gi lavere kostnader over hele levetiden til eiendommen. Dette kan inkludere å velge materialer som krever mindre vedlikehold og reparasjon, eller som er mer energieffektive og dermed gir lavere energikostnader.
Se også «Levetid for bygg».

Lover og forskrifter som angår FDVU

En rekke lover og forskrifter inneholder bestemmelser som angår FDVU-arbeidet.

Noen av de mest sentrale er:

Det er ansvaret til den enkelte virksomhet å sjekke at man oppfyller lover og forskrifter.

Løpende vedlikehold

Vedlikehold som ikke er planlagt. Når man må utbedre tilfeldige skader eller mangler. Kostnader til løpende vedlikehold regnes ofte som en del av den løpende driften, dermed kan man tenke at løpende vedlikehold er oppgaver som faller inn under driften.

Matrikkel

Matrikkel: register. Matrikkelen er navnet på det offisielle registeret for eiendommer, bygg og adresser i Norge.

Matrikkelen gir opplysninger som gårds- og bruksnummer, eiendomsgrenser, antall bruksenheter (bolig/fritidsbolig/næringsbygg etc.), adresse, kommunenummer, bruksenhetsnummer (bolignummer) og ev. seksjons- og festenummer.

Merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg

Se «TFM».

Miljørettet helsevern

«Forskrift om miljørettet helsevern» beskriver både private og offentlige virksomheters ansvar for å beskytte befolkningen mot forhold som kan ha negativ innvirkning på helsen.

Det kan være biologiske, kjemiske fysiske og sosiale miljøfaktorer. Luftkvaliteten i et område, inneklima i skoler og barnehage, smittekilder i bassenger og lokale støykilder er et eksempel på problemer som faller inn under miljørettet helsevern.

Det er kommunene som har hovedansvaret for å følge opp forskriften - de er tilsynsmyndighet. Forskriften hører til Folkehelseloven og har altså fokus på alle innbyggere. Den kan sees i sammenheng med internkontroll og HMS-arbeid som reguleres av internkontrollforskriften og Arbeidsmiljøloven – som altså har fokus på arbeidstakere.

NKF

Norsk Kommunalteknisk Forening ble grunnlagt i 1907 og er en ideell organisasjon av og for norske kommunalteknikere.

Norsk Eiendom

Norsk Eiendom er en bransjeforening for private eiendomsaktører i Norge med over 300 medlemsbedrifter. Foreningen ble etablert i 2001, og har siden den gang jobbet med å ivareta og utvikle eiendomsbransjens interesser.

Foreningen jobber for å fremme en bærekraftig og lønnsom bransje gjennom kunnskapsdeling, samarbeid og påvirkning av myndighetene. De tilbyr en rekke tjenester og verktøy til medlemmene, som faglig rådgivning, juridisk støtte, nettverksbygging, kurs og arrangementer.

Norsk Eiendom er også en aktiv pådriver for å utvikle bærekraftige og energieffektive bygg, og spiller en sentral rolle overfor myndighetene og deres arbeid for å tilrettelegge for denne utviklingen.

Norsk Elektroteknisk Komite (NEK)

Norsk Elektroteknisk Komite (NEK) er en bransje- og medlemsorganisasjon for elektroteknisk standardisering av utstyr og tjenester. Organisasjonen består av over 80 ulike standardiseringskomittéer (NEK NK / Norsk Komité), med fageksperter fra næringslivet og myndigheter. Eksempler på noen av komitéene er NEK NK 8 som jobber med standardiserng av kraftsystemer, og NEK NK 81 som jobber med solcelleenergi, og hvordan de skal utvikles og driftes på en lønnsom og sikker måte.

Alle organisasjoner eller enkeltpersoner som har interesse for elektroteknikk og ønsker å bidra til utvikling av standarder og retningslinjer kan bli medlem av NEK.

Elektrotekniske standarder og forskrifter blir stadig mer internasjonaliserte, og NEK er medlem i den europeiske standardiseringsorganisasjonen European Committee for Electrotechnical Standardization (CENELEC), og den globale organisasjonen International Electrotechnical Commission (IEC). Gjennom de internasjonale samarbeidene jobber NEK kontinuerlig med å fornye, forbedre og tilpasse norske standarder og forskrifter.

Norsk Standard (NS)

Dette er felles navn på standarder utviklet av den private organisasjonen Standard Norge. Formålet er å skape felles standarder på alle fagfelt (med unntak av elektrotekniske standarder som utarbeides av NEK – (se Norsk Elektroteknisk Komite), slik at det er lett for ulike aktører å forstå hverandre.

Innen FDV er dette noen av de mest brukte standardene:

NS 3424 - Tilstandsanalyse av byggverk
NS 3451 - Bygningsdelstabell
NS 3454 - Livssykluskostnader for byggverk
NS 3456 - FDVU-dokumentasjon
NS 3457 - Bygningstyper

Passive tiltak

Innen brannvern: Brannhindringer som er «innebygd» i konstruksjonen til bygningen kalles passive brannsikringstiltak. Det kan være brannskiller mellom etasjer som hindrer brannspredning, dører som har motstandsevne mot brann, bruk av brannhemmende materialer og så videre. Se også «aktive tiltak».

Periodisk vedlikehold

Vedlikehold som er planlagt, kan også kalles forebyggende vedlikehold. Det kan enten utføres til fastsatte tidspunkter, eller det kan utføres på behovsbasis – da kalles det gjerne tilstandsbasert vedlikehold.

Preakseptert ytelse

Dette er et begrep brukt blant annet i byggteknisk forskrift (TEK), og beskriver egenskaper eller kvaliteter til en bygning eller anlegg, som skal til for å oppfylle kravene som er satt i forskriften.

Eksempel: For å oppfylle kravet om tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne, kan en preakseptert ytelse være at det skal være en jevn og fri passasje fra en parkeringsplass til inngangen av bygget.

Proptech

Proptech er en sammenslåing av ordene «property» (eiendom) og «technology» (teknologi). Proptech omfavner teknologiske løsninger som brukes i eiendomsbransjen, hvor formålet er å forbedre og optimalisere ulike aspekter innen forvaltning, som byggdrift, eiendomsutvikling, -administrasjon og investeringer.

Proptech Norway

Proptech Norway er en ideell organisasjon og nettverksarena, som forener entreprenører, investorer og eiendomsaktører med teknologiselskapene.

Proptech Norway ønsker å fremme innovativ teknologi som bidrar til å gjøre eiendomsbransjen mer bærekraftig, og tilbyr også arrangementer og fagressurser som samler de ulike aktørene.

Se også forrige begrep, «Proptech».

Prosjekt

Innen bygg- anlegg- og eiendomssektoren brukes ofte «prosjekt» som et samlebegrep for både nye byggeprosjekter og oppgraderinger eller riving av eksisterende bygningsmasse.

Rehabilitering

Arbeid for å gjenopprette et bygg eller en bygningsdel til opprinnelig stand, eller til en fornyet og forbedret stand. Begrepet brukes også om å ivareta bebyggelse til en anvendelig stand.

Risiko

Risiko er et uttrykk for sannsynligheten og konsekvensen av en tenkt hendelse, vanligvis en negativ hendelse. For eksempel hendelsen «noen sklir på isen utenfor bygningen vår».

Her kan man vurdere at sannsynligheten er svært høy fordi man ikke pleier å strø grus, men konsekvensen er lav fordi det er begrenset hvor stor skaden kan bli. Kombinasjonen av «svært høy» og «lav» gjør at totalrisikoen kan kalles «mindre alvorlig», hvis man bruker en skala fra «ubetydelig» til «svært alvorlig».

Hvilken skala man bruker, og hvordan man scorer sannsynlighet og konsekvens, må man bli enige om på forhånd. Det finnes gode veiledninger hos offentlige myndigheter som Arbeidstilsynet.

Risikoanalyse

En risikoanalyse er å gjøre en strukturert gjennomgang av potensielle hendelser, og vurdere sannsynlighet og konsekvens for hver av dem.

Deretter gjør man en evaluering av hvilke risikoer som er så alvorlige at man bør gjøre tiltak. Begrepene risikovurdering, risikoevaluering og risikoanalyse brukes litt om hverandre i dagligtalen. Se også «risiko».

Risikobasert internkontroll

Dette handler om å risikovurdere hendelser som kan inntreffe i akkurat din virksomhet, og deretter utføre egenkontroller (internkontroll) de tiltakene som ble bestemt ut fra risikovurderingen.

Fordelen med å bruke risikovurderinger som grunnlag for internkontrollen, er at man får tilpasset internkontrollen til sine bygninger og sin virksomhet. Da sikrer man i større grad at man utfører de mest nødvendige egenkontrollene, istedenfor å bare utgå fra en fastsatt mal som fort kan bli for generell og lite relevant.

I forbindelse med nye regler i Kommuneloven i 2021 har risikobasert internkontroll fått ekstra fokus. Men god internkontroll er ikke bare kommuners ansvar, også private virksomheter har plikt til å etterleve internkontrollforskriften. Se også «Internkontroll».

Risikoklasse

Innenfor brannvern bruker man seks ulike risikoklasser for å si noe om hvor alvorlig en potensiell brann kan være for liv, helse og materiell. Risikoklassene er definert i Byggteknisk forskrift (TEK).

Risikoklasse 1 er den laveste, og gjelder bygninger som ikke skal ha overnatting, personer i bygget kan bringe seg selv til sikkerhet ved brann, bruken medfører liten brannfare og byggverket kun brukes sporadisk av mennesker. Risikoklasse 6 er den høyeste klassen, og forutsetter svært strenge krav til brannvern.

Et bygg kan ha samme risikoklasse overalt, eller ulike deler av bygget kan ha forskjellige risikoklasser. Risikoklassene skal være grunnlag for prosjektering og utførelse av en bygning, og brukes for å vurdere hvilken brannklasse en bygning skal ha. Se også «Brannklasse».

Risikoutsatt gruppe

Risikoutsatte, eller sårbare grupper, er mennesker som av ulike grunner har større sannsynlighet for å enten starte en brann, eller har begrenset kapasitet til å:

forebygge brann
oppdage brann
evakuere uten assistanse
varsle om og/eller slokke brann

Rutiner

Rutiner er oppgaver og/eller påminnelser som skjer regelmessig, med en gitt frekvens. En rutine kan være en repeterende arbeidsoppgave – f.eks. tømme søppel hver fredag - eller det kan være en påminnelse om å fornye serviceavtaler, det kan være planlagte vedlikeholdsoppgaver, eller proaktive egenkontroller.

I LAFT kan du sette opp rutiner for dine eiendommer og bygninger med høy grad av fleksibilitet. Den ansvarlige får en varsling på e-post eller sms når rutinen skal utføres, og systemet loggfører automatisk når rutinen settes som utført.

Ved for eksempel brannvern og HMS-relatert arbeid, er det viktig å ha loggen over hva som er gjort av egenkontroller, slik at man kan dokumentere at en oppfyller regler og forskrifter.

Selskapsgjennomgang

Se «Due Diligence».

Serviceavtale

En avtale som sier at noen jevnlig skal vedlikeholde og «utføre service» på et anlegg, bygning eller utstyr. Dette er altså periodisk vedlikehold eller ettersyn som utføres av fagfolk, vanligvis som et betalt oppdrag.

Det finnes ulike betalingsmåter, noen velger å betale en engangssum i starten av avtalen, mens andre foretrekker å betale i faste avdrag fordelt over perioden.

En serviceavtale bør gjerne ta utgangspunkt i en tilstandsanalyse eller annen dokumentasjon av «nå-situasjonen» slik at man vet hvilken standard som skal opprettholdes gjennom serviceperioden.

Avtalen bør også si noe om hvilke personer som har ansvar for hvilke oppgaver. Fordeler med å ha serviceavtaler er at man får vedlikehold utført av fagfolk som man typisk ikke har forutsetning for å gjøre selv, der de har ansvaret hvis noe skjer som følge av manglende vedlikehold. En annen fordel er at oppdragsgiveren får en forutsigbar kostnad på vedlikeholdet/servicen.

Når man hyrer fagfolk for å gjøre vedlikehold, er det lurt å både få en intern påminnelse om å sjekke at arbeid blir utført til avtalte tidspunkt, samt en påminnelse om å fornye serviceoppdrag når perioden er ferdig. Dette kan du sette opp som rutiner i LAFT.

Serviceoppdrag

Et enkeltoppdrag for å utføre service – typisk en reparasjon, eller uplanlagt vedlikehold - på et anlegg, bygning eller utstyr.

Begrepet brukes vanligvis når en oppdragsgiver leier inn eksterne fagfolk. Et serviceoppdrag har vanligvis begrenset omfang og har ofte ikke en forhåndsbestemt pris.

Serviceoppdrag kan bestilles via arbeidsordre-løsningen i Drift og Vedlikeholdsmodulen i LAFT.

SHA

Begrepet Sikkerhet, Helse og Arbeidsmiljø (SHA) brukes i Byggherreforskriften, som beskriver hvordan byggherren skal ivareta arbeidstakernes sikkerhet, helse og arbeidsmiljø gjennom prosjektering og gjennomføring av bygge- og anleggsarbeider. Begrepet SHA benyttes bare for denne typen arbeidsplasser, og begrepet HMS brukes ellers.

Særskilt brannobjekt

Særskilte brannobjekter omfavner bygg, anlegg, områder, virksomheter o.l. hvor en brann kan føre til store tap av liv eller betydelig skade på helse, miljø eller materielle verdier.

Taksonomi (alt. EU-taksonomi)

Et regelverk fra EU for å klassifisere hvilke «økonomiske aktiviteter» som kan kalles bærekraftige.

En virksomhet utfører til enhver tid mange aktiviteter, der noen av dem kan oppfylle taksonomi-kravene og kalles bærekraftige, mens andre ikke vil gjøre det.

For å klassifiseres som bærekraftige, må man kunne bevise (dokumentere) at man oppfyller kravene. Et vanlig eksempel er at virksomheter vil kunne få bedre lånebetingelser i bankene hvis aktivitetene de skal utføre er bærekraftige.

Per Q1 2023 er det ikke klarhet i hva taksonomien helt konkret vil innebære for virksomhetene. Det kan derfor være lurt å følge temaet tett for å holde seg oppdatert.

Se webinar: Bærekraftig eiendomsforvaltning fra A-Å

TEK (Byggteknisk forskrift)

Forskrift om TEkniske Krav til byggverk (TEK) inneholder krav for hva som minimum må til i en bygning for å kunne oppføre den lovlig i Norge.

Den har krav til brannvern, elektriske anlegg, utforming av bygningen, og så videre. TEK10 og TEK17 er versjoner, der tallet er årstallet der forskriften ble oppdatert, så TEK17 ble vedtatt i 2017. TEK kalles også Byggteknisk forskrift, og den utarbeides av Direktoratet for Byggkvalitet.

TFM

«Tverrfaglig merkesystem» er et ID-system utviklet av Statsbygg, for å merke alle systemer og komponenter etter samme mal og dermed lette arbeidet med å få oversikt over systemer og finne igjen komponenter og dens dokumentasjon (FDV).

Tilstandsanalyse

En systematisk vurdering av standarden (tilstanden) til bygninger og/eller bygningsdeler, der man sammenligner opp mot et forhåndsbestemt referansenivå. Tilstandsanalysen gjøres ofte i henhold til standarden NS3424, og kan gjøres både som egenkontroll, eller av takstmann/fagekspert. Se også «Tilstandsgrad».

I LAFT er det tilrettelagt for å gjøre tilstandsanalyse på byggverk gjennom IK-bygg modulen.

Tilstandsgrad

En måling av tilstanden til en bygning, bygningskomponent eller anlegg. I henhold til NS3424 er det fire ulike tilstandsgrader (TG) der TG0 betyr at standarden er som ny, mens TG3 betyr at standarden er så dårlig at det i ytterste konsekvens kan være fare for liv og helse. Se også «Tilstandsanalyse».

Tiltaksplan

En oversikt over hvilke tiltak som skal utføres når og hvor, gjerne også med status. Begrepene tiltaksplan og vedlikeholdsplan brukes ofte litt om hverandre i dagligtalen. Formålet er å kunne fordele kostnader på ulike perioder, planlegge arbeidskraft som trengs, koordinere med andre aktiviteter på bygningen eller i virksomheten.

I LAFT kan du planlegge tiltak og vedlikehold for hver av dine bygninger. En helhetlig oversikt gjør det tydelig hvilke tiltak som bør prioriteres, og du kan legge inn kostnadsestimat, status og annen nyttig informasjon for å evaluere og følge opp hvert tiltak.

Utvikling

Utvikling handler i denne forbindelse om å oppgradere eller endre en bygning for å passe til nye krav fra myndigheter, leietakere, eller andre. Dette er U-en i «FDVU», og kalles også investering.

Vedlikehold

Vedlikehold er aktiviteter for å gjenopprette eller opprettholde en ønsket standard på anlegg og/eller bygningsmasse. Som tommelfingerregel er vedlikehold gjøremål og utbedringer som utføres sjeldnere enn driftsoppgaver.

Det er vanlig å skille på løpende og periodisk vedlikehold. I motsetning til investeringer og utvikling, tar ikke vedlikeholdsaktiviteter sikte på å øke standarden, kun å opprettholde en standard som allerede har vært til stede og som skal sikre at bygningen som helhet fungerer etter hensikten.

Et eksempel på en vedlikeholdsoppgave er å male utvendig fasade.

Vedlikeholdsetterslep

Se «Etterslep».

Vedlikeholdsplan

Se «Tiltaksplan».

Yield

Yield brukes ofte som en indikator på hvor lønnsom en eiendomsinvestering kan være, og refererer til den årlige avkastningen investeringen gir i forhold til eiendommens verdi. Yielden beregnes ved å dele den årlige leieinntekten med eiendommens verdi. Yield (%) = Årlig inntekt / eiendommens kostnad.

Begrepet kan deles opp i to hovedkategorier:

Brutto yield: Totale leieinnteker/eiendommens markedsverdi
Netto yield: Totale leieinntekter - direkte eiendomskostnader/markedsverdi

Begge begrepene brutto og netto yield brukes mye, men for de fleste i eiendomsbransjen er netto yield den viktigste verdiparameteren. Den omfavner også kostnader knyttet til å eie eiendommen.

Både kontraktsleie og markedsleie kan være grunnlaget for både brutto og netto yield. Selv om det er vanligst å bruke brutto leieinntekter fra kontrakter, kan markedsleier være mer relevant i markeder der det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie.

Når det gjelder netto avkastning, kan det være uklart hva som skal inkluderes som «direkte eiendomskostnader». Som regel vil ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, som overføres til ny eier, bli inkludert.

Årshjul

Et årshjul er en oversikt over alle rutiner, milepæler og faste hendelser i forvaltning, drift og vedlikeholdet av en bygning. Det kan være visualisert som en tidslinje, en kalender eller et «hjul» inndelt i måneder eller sesonger.

Årshjulet brukes for å raskt få et overblikk over hva som skjer, og for å planlegge aktiviteter og tiltak.

Drift og vedlikehold

Utleie

Renhold

Blogg

Dokumentsjekkliste: DD-prosesser

FDV-sparekalkulator

FDV-ordliste

Sjekkliste: Internkontroll av brannsikkerheten

Webinar

Om oss